请点击输入图片描述（最多18字）
2026 年刷屏市场的高盛 97 页《中国房地产价值链中长期研判》，以 26 个核心问题完整推演 2025-2035 十年楼市走向，彻底打破全民 “买房稳赚” 固有认知。短视频大多只截取 “一线看涨、三四线走弱” 碎片化结论，放大短期涨跌情绪，却忽略行业底层规模收缩、交易结构转变、居民资产重构三大长期逻辑。本文整合高盛新旧两轮研报对比、新房成交测算、房企格局推演、居民资产配置模型，客观拆解报告全部核心预判，区分短期价格波动与十年长期趋势，给刚需、改善、多套投资者、高净值人群分层落地资产方案，规避单一投行观点带来的认知偏差。
一、行业规模：新房持续收缩，十年市场体量缩水近七成
1. 新房成交断崖式回落，行业告别增量扩张时代
2021 年全国新房成交 18.2 亿㎡为历史峰值，高盛测算 2025-2027 连续三年持续下行：2025 年 8.9 亿㎡、2026 年 8.45 亿㎡、2027 年 8.08 亿㎡，年均降幅 4%-8%。至 2035 年，新房年度成交稳定在 5.8-6 亿㎡，对比峰值缩水 68%；人口下行、城镇化放缓、存量住房饱和三重因素叠加，大规模新建开发的黄金周期彻底落幕。过去依靠土地、新房开发盈利模式难以为继。
2. 市场交易主体彻底切换：二手房取代新房成为主流
存量时代是报告核心判断之一：2024 年二手房仅占整体成交 42%，预计 2035 年二手房成交 8-9 亿㎡，市场占比升至 66%，交易重心全面从新房转向存量流转。同步爆发存量翻新市场，2035 年房屋翻新、改造施工量达 20-23 亿㎡，接近当前两倍，家装、物业、城市更新、租赁运营成为地产链全新增长赛道，增量机会不再来自盖楼卖房。
3. 土地与新开工长期走弱，行业投资中枢下移
房企新开工、土地购置持续收缩，2026 年房地产开发投资同比下滑 14%；未来十年，房企资金将大幅削减远郊地块投入，拿地资源高度向一线、强二线主城集中，中小城市土地出让规模持续萎缩，地方财政土地依赖逐步弱化。
二、房价租金十年分化：仅核心资产具备保值属性，全域普涨不复存在
请点击输入图片描述（最多18字）
1. 2025-2027 调整周期：城市行情冰火两重天
高盛观点出现阶段性修正：2025 年末全盘谨慎，2026 年 7 月更新报告结构性看多核心城市：
北上深：2025 年底已触底，2025-2028 累计修复 15%，年均涨幅 5% 左右，主城优质次新、滨江大平层、核心学区流动性持续走强；
广州、强二线省会：2027 年上半年企稳，仅核心主城小幅修复，近郊远郊持续阴跌；
普通三四线、人口流出县城：十年持续去库存，房价长期承压，无反弹基础，持有持续损耗现金流。全国均价 2026-2027 仍有小幅下行，分化行情会贯穿整个十年周期。
2. 租金逻辑反转：优质物业租金稳步上行，普通住宅租金停滞
新房供给收缩、人口向核心城市集聚，一线主城、产业园周边小户型租赁需求长期旺盛，租金年均稳步上涨 2%-4%；远郊、老破小房源空置率走高，租金常年停滞甚至下滑。未来房产价值拆分：增值收益只存在核心稀缺房源，普通住宅只能依靠微薄租金覆盖持有成本，彻底告别 “房价单边上涨” 红利。
3. 砖头信仰松动的三大底层原因
过去全民买房保值的逻辑全部失效：
总量过剩：城镇住房存量突破 400 亿㎡，人均居住面积达标，增量需求大幅萎缩；
流动性分层：三四线房源挂牌半年无人接盘，变现难度大幅提升；
居民降杠杆：提前还贷规模持续走高，家庭主动降低房产负债，不再加杠杆炒房。房产从全民通用抗通胀资产，变为小众核心城市稀缺配置标的。
三、房企格局重构：行业加速出清，头部市占率翻倍
1. 中小房企逐步退出，行业集中度大幅提升
2024 年全国前十房企市场份额仅 21%，高盛预测 2035 年升至接近 50%；一线、强二线城市头部房企市占率突破 60%。出险、中小民营房企持续出清，具备低成本融资、一线土储、产品力的国央企、稳健民企占据市场主流，小规模开发商生存空间持续压缩。
2. 房企业务转型：从重开发转向存量运营
未来头部房企营收结构彻底改写，新房销售占比持续下降，租赁住房、城市更新、物业运维、家居翻新成为稳定营收板块；纯粹高周转开发模式淘汰，持有运营能力成为企业核心竞争力。
3. 土地资源向头部集中，中小开发商无拿地优势
银行融资、信托、债券资源向龙头倾斜，中小房企融资成本高出 3-5 个百分点，无力竞争核心地块，只能退出市场或转向县域小众市场，行业马太效应持续放大。
四、居民资产结构十年巨变：房产配置比例持续下行
请点击输入图片描述（最多18字）
1. 房产占家庭总资产逐年降低
2021 年国内房产占居民总资产 67%，2026 年回落至 52%，预计 2035 年降至 42%；现金、存款、权益基金、保险、多元海外资产配比持续提升，家庭财富摆脱单一房产依赖。
2. 高净值人群多元化配置思路（报告资产配置模型）
针对千万以上资产家庭，高盛给出四类分散布局方向，也是视频提及港险、多元资产的底层逻辑：
境内分层房产：仅保留一线主城优质改善、小户型租赁物业，批量出清三四线冗余房源；
标准化金融资产：指数基金、债券、养老年金，对冲房产周期波动；
长期保障工具：合规保险产品，平衡流动性与传承需求；
合规跨境资产：通过正规渠道适度配置外币资产，分散单一币种风险。
3. 中产家庭最大风险：房产高度集中
多数中产 60%-80% 财富套在房产，且集中单一城市、多套远郊房源，一旦片区房价调整，家庭资产大幅缩水。十年周期内，分散资产、精简低效房产是核心避险操作。
五、分人群十年房产实操策略，贴合高盛研判逻辑
1. 刚需自住（5-10 年长期定居）
优先一线、强二线主城地铁小户型，利用当前低利率、卖旧换新政策入场；坚决避开人口流出县城、远郊超大盘，只看流通性强的成熟片区，不博弈短期房价套利。
2. 改善置换家庭
置换窗口集中 2026-2027 年，抛售手里老破小、三四线闲置房源，置换城市核心品质次新；以自住需求为主，放弃房产快速增值预期，看重长期居住与资产保值双重属性。
3. 多套房投资持有者（核心操作：去劣存优）
果断处置资产：三四线全部房源、一线远郊大盘、无配套高龄老破小、租金覆盖不了物业费的低效物业；长期保留标的：一线主城学区、滨江改善、产业园周边租赁小户型，依靠租金稳定现金流，持有周期拉长至 10 年以上。
4. 高净值资产配置人群
降低房产总仓位，控制家庭不动产占比不超过 40%；搭配基金、保障类工具、合规跨境资产均衡布局，不再把房产作为唯一财富压舱石。
5. 短期投机者（3 年内变现）
全面离场，十年维度市场无短期炒作空间，分化行情下普通房源折价风险极高，资金周转效率远低于金融资产。
六、三大市场认知误区，跳出投行观点片面解读
误区 1：高盛看多一线，代表全国房价即将普涨
纠正：报告看多严格限定北上深主城稀缺物业，绝大多数三四线、远郊房源仍处于长期去库存通道，分化是长期常态，不存在全面上涨基础。
误区 2：十年后房产完全没有投资价值
纠正：一线核心稀缺住宅、成熟租赁物业仍具备保值、收租能力，只是失去翻倍暴涨空间；普通外围住宅才会持续贬值，不能一概否定所有房产。
误区 3：快速抛售所有房产，全部转投金融资产
纠正：房产仍是国内稳定实物资产，核心优质房源具备抗周期能力，正确思路是精简低效房源、均衡多元配置，而非一刀切清仓所有房产。
结尾
请点击输入图片描述（最多18字）
高盛 26 问十年楼市研判，核心价值并非预判短期涨跌，而是揭示行业两大不可逆趋势：新房增量时代落幕、家庭单一房产信仰瓦解。未来十年，楼市彻底告别闭眼买房时代，资产价值高度向一线核心、产业集聚片区集中；房企、购房者、投资者都需要抛弃过去高周转、普涨思维，走存量运营、分层配置路线。对于普通家庭而言，分清手中房产的层级，及时出清低效资产、均衡财富结构，才能平稳穿越本轮长达十年的地产调整周期。
